Андрей Березин (Евроинвест): практики проектирования и строительства жилья
Что поможет вернуть прежние темпы развитию рынка жилья второму городу России?
Статистика использования ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге и соседней Ленинградской области показала, что рынок недвижимости в петербургской агломерации пока так и не оправился от прошлогоднего кризиса. Будет ли ситуация улучшаться в ближайшем будущем и насколько прочными останутся позиции девелоперов в регионе – пока вопрос открытый.
Восстановление пока не завершилось
По данным Центрального банка РФ, за первый квартал текущего года жители Северной столицы заключили чуть более 12400 договоров о предоставлении ипотеки. В аналогичный период прошлого года показатель этот был более чем на треть выше и составлял 19,2 тысячи кредитов. Схожее, хотя и несколько меньшее снижение, зафиксировано в Ленинградской области – там оформлено за квартал без малого 4,2 тысячи ипотечных займов, что на 18% меньше чем годом ранее.
Если пересчитать динамику выданных кредитов в денежном выражении, то разрыв также будет менее драматичным. В городе снижение составило 28%, в области – те же 8 процентов. Но этот факт не стоит рассматривать слишком оптимистично – петербуржцы стали брать кредиты на большие суммы только из-за роста цен на жилье за год. Объем удорожания средней цены за квадратный метр за год составил порядка 12%, которые и отразились в статистике.
А вот что действительно обнадеживает, так это тот факт, что в течение квартала наиболее глубокое проседание по числу выданных кредитов было зафиксировано в январе, когда разница год к году составила практически 45%. В последующие два месяца она неуклонно снижалась. В итоге результаты выдачи ипотеки в марте по Санкт-Петербургу были ниже прошлогодних на четверть, а в Ленинградской области – всего на 8%.
И в целом, несмотря на произошедшее падение, ипотека сохраняет свое принципиальное значение для рынка жилья в петербургской агломерации. Более того, за год она даже прибавила в востребованности у той аудитории, которая все же сохранила возможности и намерения приобретать жилье. Если годом ранее на сделки с ипотечными кредитами приходилось две трети всех заключаемых договоров покупки жилья, то к настоящему моменту этот показатель вырос до 84%, а на некоторых значимых сегментах, в том числе на рынке первичного жилья, он переваливает и за 90%. Причем практически такой же рост, с 70 до 85 процентов, показали и ипотечные сделки на рынке Ленинградской области.
Такому росту влиятельности ипотеки, безусловно, поспособствовали усилия российского правительства, которое в прошлом году ввело или активизировало реализацию ряда льготных ипотечных программ. Среди них, например, семейная ипотека, занимающая устойчивую вторую позицию по популярности – на нее приходится чуть менее четверти всех ипотечных кредитов, выданных в городе и области. А первое место принадлежит льготной ипотеке на покупку первичного жилья – ставка в 7% в прошлом году и в 8% в нынешнем привлекает преимущественную долю покупателей.
Собственно, именно популярность таких видов ипотеки и привела к тому, что средняя ставка ипотечного кредита в первом квартале нынешнего года составила около 7%. Впрочем, еще полгода назад она опускалась ниже, достигая уровня в 5 процентов годовых. Это произошло на фоне активного распространения ипотеки с субсидированной ставкой от застройщика. Покупателям тогда предлагались кредитные продукты под 1-2% годовых, а в ряде случаев и практически беспроцентные, то есть на уровне 0,1% в год. Позже Центробанк ограничил использование подобных продуктов, исходя из желания сохранить стабильность на рынке и не допустить его перегрева.
Спасать себя застройщики будут сами
Эксперты отмечают, что нынешняя стоимость кредитов на жилье, как и стоимость самого жилья в Санкт-Петербурге, вполне могут надолго остаться в нынешних рамках. В том числе, потому что оказались довольно близки по уровню стоимости к другим локациям, популярным у россиян.
Так, отмечается весьма близкое сходство средней стоимости квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге и аналогичного показателя в Дубае. Последний, напомним, в последние месяцы вошел в число мест, в которых квартиры активно раскупаются жителями России. Если в северной столице сейчас один квадратный метр можно купить в среднем за 255 тысяч рублей, то в Дубае это обойдется в похожую сумму в долларовом эквиваленте – 3175 долларов США.
В свою очередь, и средняя ставка по кредиту на жилье, доступному для иностранцев, составляет в Дубае 6-7% годовых.
В таком паритете есть две новости. Хорошая состоит в том, что сформированная цена означает равное отношение рынка к объектам в одном из самых развитых эмиратов, и к жилью, расположенному в городе на Неве. То есть у участников рынка нет ожиданий о том, что строительный сектор в Санкт-Петербурге может подвергаться существенному спаду или другим кризисным эффектам.
Плохая же новость в том, что у недвижимости во втором по значению города России больше нет ценовых преимуществ перед жильем в том же Дубае. А значит, как минимум часть потенциальных покупателей будет продолжать утекать в сторону этой и других зарубежных локаций. Что в свою очередь означает, что вероятность быстрых и существенных улучшений на петербургском рынке останется не слишком велика.
Впрочем, шансы могут увеличиться за счет активности местных застройщиков. А они, если изучить ситуацию детально, кажется, все более готовы менять свои стратегии для того, чтобы повысить привлекательность продукции для покупателей. Причем это касается не только лидеров рынка, но и средних по размеру строительных компаний – причем последние порой даже обгоняют более крупных коллег во внедрении различных новаций, призванных сделать жилье более современным и интересным.
Хорошим примером может служить история компании «Евроинвест», которая уже больше двадцати лет строит жилье в Санкт-Петербурге и его пригородах на территории Ленинградской области. Она занимала заметные позиции на рынке в обоих субъектах, но только в прошлом 2022 году совершила серьезный скачок – например, по объемам проданного жилья в Ленинградской области вышла на третью позицию, потеснив многих именитых конкурентов. Успешным для «Евроинвеста» стало и начало нынешнего года.
Причина таких результатов – в том, что компания не побоялась глубоко обновить практики проектирования и строительства своего жилья. Сначала были заимствованы приемы планирования квартир из зарубежных стран, в том числе Финляндии, позже и вовсе была создана концепция строительства целых ЖК, в рамках которой особый акцент делался на создании общественных пространств.
В новых комплексах «Евроинвеста» теперь есть не только стандартные детские и спортивные площадки. Там создаются и зеленые зоны, но приоритетное внимание – созданию мест, в которых жители могут работать и общаться в течение всего года. Это и коворкинги, и центры обучения, и досуговые комнаты с кинозалами, вплоть до СПА-центра на крыше одного из ЖК. К этому стоит добавить внимательное отношение к вопросам безопасности внутри комплекса. В итоге покупатели получают возможность чувствовать себя на территории ЖК столь же спокойно и комфортно, как и за дверями квартир.
«В каждом нашем проекте предусмотрены общественные пространства, которые формируются в зависимости от потребностей резидентов. Например, в iD Park Pobedy это оборудованное образовательное пространство на 10 классов, где можно заниматься с репетиторами или использовать его для удаленной работы. Мы активно развиваем тренд на добрососедство и видим его актуальность в уже сданных проектах», — отмечает председатель правления компании Евроинвест – Андрей Березин.
Именно это обстоятельство толкает вверх цифры продаж «Евроинвеста» даже на стагнирующем рынке. И, учитывая, как быстро происходит обмен информацией между строительными компаниями, можно рассчитывать на то, что пример будет подхвачен другими, а значит уже довольно скоро конкурентная привлекательность петербургского жилья существенно подрастет. Это и может стать долгожданным фактором роста на рынке, которого тут так ждут.
| Регионы-лидеры по числу заключенных ипотечных сделок в марте 2023 г. по данным сервиса Домклик | ||
| Регион | Кол-во сделок | Прирост к февралю 2023 |
| Москва | 6512 | +37% |
| Московская обл | 6450 | +35% |
| Тюменская обл | 4888 | +37% |
| Санкт-Петербург | 4818 | +49% |
| Краснодарский край | 4769 | +36% |
| Республика Башкортостан | 4428 | +33% |
| Свердловская обл | 4411 | +35% |
| Республика Татарстан | 3122 | +35% |
| Челябинская обл | 2843 | +39% |
| Ростовская обл | 2695 | +36% |